北東向き“運河ビュー”は堅い。何度も決まった方角の理由

豊洲6-2-11／総497戸／2015年竣工。有楽町線「豊洲」9分／ゆりかもめ「新豊洲」5分の大規模レジデンス。筆者はこれまで北東向きの運河ビューで複数成約あり。朝～昼のフラットな光×水辺の抜け、そして夕方のギラつき回避が、日常の満足度を底上げするからだ。

ハイライト（3つ）

1) “静けさ寄り”の水辺×大規模運用の安心

敷地は東電堀（東雲運河）に面した水辺。大規模（497戸）ゆえにフロント・管理が手厚く、居住性が安定している。

2) 2駅2路線で“東西の移動”が軽い

新豊洲5分／豊洲9分。有楽町線×ゆりかもめの組み合わせで、銀座・有楽町～新橋・台場方面の動線が素直。

3) 上層に学び場・ワーク場、下層に生活動線

18F：フィットネス／19F：スタディルームなど共用が効いて在宅＋αの暮らしが組みやすい。ゲストルームやパーティールームも。

成約メモ：北東向きが選ばれる理由

光の質：朝しっかり、午後おだやか。モニター面へ直射が落ちにくく、在宅作業の疲労感が軽い。
ビューの安定：運河と遊歩道の“抜け”で、低～中層でも視線が抜けやすい。夜は水面反射のきらめきが良い。
生活熱の回避：西日ギラつきが弱く、夏場の冷房効率で差が出る体感（個人差あり）。
生活音：車道より水辺側に“逃げ”がある配置で、窓閉時の常時ノイズが低めの個体が多い印象（号室差あり）。

お客様の傾向：朝型・在宅ワーク有・長居するリビング志向の方に特に刺さる。晴天だけでなく曇天の日の“面の明るさ”を評価されるケースが多い。

共用施設と運用

フィットネス（18F）／スタディルーム（19F）：上層の静けさでワーク・勉強に集中しやすい。
ゲストルーム／パーティールーム「CANAL ROUGE」：アイランドキッチンやワインセラーも備える。
フロント・コンシェルジュ／24時間有人管理：大規模マンションらしい安心運用。

物件概要（設備入り）

物件名	パークアクシス豊洲キャナル（Park Axis Toyosu Canal）
所在地	東京都江東区豊洲6丁目2-11
交通	有楽町線「豊洲」徒歩9分／ゆりかもめ「新豊洲」徒歩5分
構造・規模	RC造地上19階地下1階
総戸数	497戸（全戸賃貸）
竣工	2015年11月30日
間取り	1K・1DK・1LDK・2LDK・3LDK（約29.47〜119.85㎡）
設備（室内）	IHコンロ／浴室乾燥機／収納付三面鏡（一部二面鏡）／温水洗浄便座／エアコンほか
設備（共用）	フィットネス（18F）／スタディルーム（19F）／ゲストルーム／パーティールーム／宅配BOX／オートロック／駐車場151・駐輪745・バイク50

周辺環境と動線（徒歩目安）

Canal Place 豊洲（隣接商業）：飲食・物販がまとまる。日常の“帰り一周”に便利。
ららぽーと豊洲：買物・映画・外食のハブ。週末力が高い。
プロムナード＆水辺：運河沿いの遊歩道で朝散歩・夜のクールダウンが習慣化しやすい。
学区・教育：通学校区の確認は必須（豊洲西小など）。

内見チェック（運河サイド編）

前面離隔×視線：低～中層は対岸や遊歩道との距離感を現地で。レース一枚運用が可能か確認。
時間帯ノイズ：日中に静音チェック（窓開閉・バルコニー）。風切り音／水音の体感差をチェック。
共用の稼働：スタディルーム・フィットネスの混雑帯、パーティールームの予約状況。
動線の秒数：エントランス→EV→住戸、住戸→ゴミ置場→宅配BOXへの動線チェック（大規模ゆえの差）。

FAQ

Q. 北東向きと南西向き、どちらが人気？ 在宅・モニター作業が多い方や朝型の方は北東向きを好む傾向。夕景や長時間の直射を好む方は南西も。生活リズムで選ぶのもありです。

Q. ジムやスタディルームは無料？ 運用は時期・規約で変動。最新の利用規約・予約方法を要確認。

免責

本稿は公開情報と現地所感に基づく概要です。設備・運用・募集条件は住戸/時期で異なります。徒歩分数は80m＝1分換算。最新の一次情報は物件公式・管理窓口・募集図面をご確認ください。▲ページ上部へ

木造×ZEH-M Oriented。屋上“草屋根テラス”で富士見、1〜2人暮らしの実用解

東急「大岡山」徒歩10分／「都立大学」徒歩12分。日鉄興和不動産の高級賃貸シリーズで初の木造マンション＆ZEH-M Oriented取得。全29戸、1DK〜2LDKの“ちょうど良い”住み替え帯を押さえ、屋上には33.5㎡の草屋根テラス（富士見）。内外ともに“静かに強い”一棟だ。

ハイライト（3つ）

1) ブランド初の木造×ZEH-M Oriented＝“静温・省エネ”の新標準

木造（2×4）一部RC／B1＋4F。断熱・省エネ規格のZEH-M Oriented取得で、空調効率と居住快適性に期待値が立つ。賃貸でここまでやるのがポイント。

2) 屋上“草屋根テラス”（33.5㎡）で、近場リセット

住民専用の草屋根テラス。天候次第で富士山ビューも。共用でリフレッシュできる余白は、在宅ワーク時代の純粋な武器。（現地ご案内時は生憎の曇り空でした）

3) 駅10〜12分の“騒すぎず・遠すぎず”

大岡山10分／都立大学12分／自由が丘16分の現実解。急行網と各停のハブが使え、静かな住宅地寄りの立地がちょうどいい。

現地で刺さるポイント

ダブルセキュリティ：エントランス→住戸の二重ライン。宅配BOX／24Hゴミも完備で“暮らしの秒数”が短い。
キッチン帯：1DK系は2口、1LDK/2LDK帯は3口の設計が中心（タイプにより差）。
ペット相談可：サイズ・頭数・敷金条件は要確認だが、可の門戸があるのは嬉しい。
ワイドな間取りレンジ：29.21〜53.13㎡／1DK・1LDK・2DK・2LDK。DINKS〜ミニファミリーにおすすめ。

物件概要（設備入り）

物件名	リビオメゾン大岡山（LIVIO MAISON OOKAYAMA）
所在地	東京都目黒区大岡山1-30-3
交通	東急目黒線・大井町線「大岡山」徒歩10分／東急東横線「都立大学」徒歩12分／（参考）「自由が丘」徒歩16分
構造・規模	木造（枠組壁工法）一部RC　地下1階・地上4階建
総戸数	29戸
専有面積	29.21〜53.13㎡
間取り	1DK・1LDK・2DK・2LDK
竣工	2025年2月21日（入居開始：2025年3月16日）
設備（室内）	システムキッチン（2口/3口）／浴室乾燥機／独立洗面台（三面鏡）／温水洗浄便座／エアコン／インターホン
設備（共用）	ダブルセキュリティ／屋上草屋根テラス（33.5㎡・富士見）／宅配ボックス（24H）／24時間ゴミ出し／駐輪場16台
その他	ZEH-M Oriented／ペット相談可（条件は要確認）

周辺環境と動線（徒歩目安）

大岡山駅：徒歩10分。目黒線・大井町線の乗換ハブ。
東急ストア大岡山店：駅すぐ、8:00〜24:00で“帰りの一周”。
オオゼキ碑文谷店：都立大学側10:00〜21:00。週末のまとめ買いに。
大岡山北口商店街／北本通り商店街：生活店密度が高く、歩きやすいローカル商店街。
中根公園：徒歩7分（約500m）。緑の“逃げ場”。

内見チェック（3点）

向き×光の質：午前/午後で直射の入り方が変わる。ワークデスク面への当たり方を確認。
前面離隔と視線：レース一枚で過ごせるか。夜の“逆透け”は点検。
共用動線の秒数：門→EV→住戸、住戸→ゴミ置場→宅配BOXの歩数・秒を実測。毎日の快適を決める。

FAQ

Q. ネット無料はある？ 公式スペックには明記なし。号室単位での提供会社・速度は事前確認を。

Q. ペット条件は？ 相談可の表示。種別・頭数・敷金積増や清掃費は募集図面の一次情報を確認。

Q. どの間取りが人気？ 1LDK/2LDKの3口コンロ帯は回転が早め。1DKの2口コンロ帯は一人暮らし〜DINKSの“初手”にフィット。

免責

本記事は公開情報と現地所感に基づく概要です。募集条件・仕様・提供サービスは住戸/時期で異なります。徒歩分数は80m＝1分換算。最新の一次情報は物件公式／管理会社リリースをご確認ください。▲ページ上部へ

駅4分×アーケード直線。全室天高2.6m級＆内廊下の新スタンダード

結論から：「駅近」「静けさ」「日常の速さ」を全部取りに行ける一棟。北千住4分、帰路はアーケード商店街で濡れにくい動線。共用は内廊下にリモートワーク対応ラウンジ、室内は全居室天井高約2,600mm確保の“ゆとり設計”。1Fにコンビニ（予定）も入り、暮らしの摩擦が小さい。

ハイライト（3つ）

1) 駅4分／5路線で“都心アクセス抜群”

日比谷・千代田・JR常磐・東武スカイツリーライン・つくばエクスプレスの5路線。東西南北どこへも軽いのが北千住の強さ。物件は西口4分で雨の日も楽。

2) 全居室“天高約2,600mm以上”＋内廊下

このクラスで全居室2.6m級は希少。空間の“ノビ”が違う。共用はホテルライクな内廊下で静粛性とセキュリティに寄与。

3) ラウンジでリモート可／共用Wi-Fi／24Hゴミ出し／ペット相談

リモートワーク対応ラウンジ（集会室）、無料インターネット（Wi-Fi）、24時間ゴミ置場、ペット相談可を装備。1Fにコンビニ（予定）で日常生活至便。

現地で刺さるポイント

“濡れにくい”帰路：駅〜物件はきたろーど1010などアーケード商店街を経由できる＝雨の日の心理的コストが低い。
用途幅：1R〜2LDK+Sまでのスパン。単身〜DINKS〜小さめファミリーまで同棟住み替えが現実的。
自転車主義OK：駐輪186台・バイク2台・車26台（機械式）で足回りの自由度が高い。

物件概要（設備入り）

物件名	ザ・パークハビオ北千住（The Parkhabio Kitasenju）
所在地	東京都足立区千住3丁目32番他（地番）
交通	「北千住」駅（西口）徒歩4分〈日比谷・千代田・JR常磐・東武・TX〉
構造・規模	RC造地上14階建
総戸数	147戸（賃貸）
専有面積	25.85〜57.84㎡
間取り	1R・1K・1DK・1LDK・1LDK+DEN・1LDK+S・2LDK・2LDK+S
竣工	2025年7月18日（予定）
駐車/駐輪/バイク	駐車26台（機械式）／駐輪186台（平置3・スライド183）／バイク2台
設備（住戸）	無料インターネット（Wi-Fi）・システムキッチン・追焚オートバス（タイプによる）・浴室乾燥機・独立洗面台・温水洗浄便座・エアコン・カラーモニター付インターホンほか
設備（共用）	内廊下・リモートワーク対応ラウンジ（集会室）・オートロック・宅配ボックス・24Hゴミ置場・1Fコンビニ（予定）
その他	ペット相談可

周辺環境と動線（徒歩目安）

北千住駅：徒歩4分（約320m）。
きたろーど1010：徒歩1分（約30m）—アーケードのある商店街。
ルミネ北千住／北千住マルイ：徒歩4分／3分。]
千住ほんちょう商店街〜宿場町通り：個店が楽しい日常圏。
荒川河川敷：ラン・サイクリングの解放区。

内見チェック（3点）

天井高×梁の出：2.6m級の“ノビ”を活かす家具配置（ダイニング位置・ペンダントの高さ）。
ラウンジの稼働帯：リモートワーク用途なら平日夕方・土日の混雑を現地確認。
帰り道の生活動線：アーケード経由と裏道ショートカットの安全性を時間帯別にチェック。

成約メモ（東南東向き1LDK/約40㎡）

東南東向き・1LDK・約40㎡の号室でご成約。内見時は「東南東＝朝の光が素直／西日の直射は弱め」の特性どおり、午前の明るさと日中のフラットな光量が好印象。天井高約2.6mのノビが効いて、LDKは2人掛けソファ＋ダイニング横並び配置でも圧迫感が出にくかった。

静けさ：内廊下＆サッシの効きで、外の雑踏は室内でかなり穏やか。レースカーテンで過ごせる時間帯が長かった（今回号室の体感）。
視界・プライバシー：東南東側の視線干渉は軽めで、日中の在宅でも落ち着くとのご感想。
導線の短さ：駅4分＋アーケード経由の帰路で、雨の日でもストレスが小さいのが決め手の一つ。
使い勝手：キッチン前の通路幅に余裕があり、ゴミ動線は24Hゴミ置場で短距離完結。

お客様の一言：「安心のシリーズマンションでセキュリティもしっかり。天井が高いから40㎡でも数字以上に広く感じる」。

今回の“決め手”3つ

① 光の質：東南東＝朝しっかり、夕ギラつき控えめで生活リズムに合う。
② 余白のある空間：全居室約2.6m天井×梁の出が控えめで家具計画が立てやすい。
③ 生活の摩擦が小さい：駅4分・アーケード・共用ラウンジ・24Hゴミ置場の“時短四点セット”。

※本メモは特定号室での所感です。フロアや前面建物との離隔で体感は変わります。

FAQ

Q. ペットは飼える？ 公式にペット相談可。頭数・サイズ・敷金条件は住戸・時期で異なるため最新条件を要確認。

Q. ネットは無料？速度は？ 無料Wi-Fi導入あり。詳細の速度プランは入居前に要確認（号室・提供会社で差が出る場合あり）。

Q. 2LDKはある？最大面積は？ 2LDK／2LDK+Sの供給があり、最大約57.84㎡。タイプ表は公式の間取り欄を参照。

免責

本記事は公開情報に基づく概要です。募集条件・仕様・提供サービスは住戸/時期により異なります。徒歩分数は80m＝1分換算。最新の一次情報は物件公式ページをご確認ください。▲ページ上部へ

――無料案内がある時代に、プロの価値を言語化する

結論からいきます（ポジショントーク含む）。仲介手数料は「悪」ではない。ただし価値の説明と透明性がなければ、そう見えるのも当然だ。賃貸の仲介手数料は法で上限が決まっており（原則合計で家賃1ヶ月＋税、一方あたりは0.5ヶ月＋税が原則。了承があれば一方1ヶ月＋税まで可）、下限はない＝半額・無料も設計上あり得る。だからこそ、何に対して払うのかをクリアにしておこう。根拠：国交省/宅建業法の解説等。

まずルール（上限・分担・例外）

上限：賃貸の仲介手数料の合計上限は家賃1ヶ月分＋消費税（=1.1ヶ月相当）。依頼者の一方から受け取る額は原則0.5ヶ月＋税。ただし当人の了承があれば、一方から1ヶ月＋税まで可。
下限：なし。ゆえに半額・無料の設計も合法。

手数料で買っている“実務価値”

一次情報の確認と差し替え防止：空室・条件・図面の真偽、最新キャンペーン、申込ストップの有無を貸主側に直接確認＝時間と機会損失の削減。
交渉＆段取り：入居時期・初期費用・申込～審査～契約～鍵渡しの全行程を最適化。
“選ばない理由”の提示：眺望・騒音・離隔・電波・搬入など現地のマイナスを隠さず出す（決めるために、捨てる情報が要る）。
入居後の一次連絡窓口：初期不具合・鍵/設備・近隣対応の導線報告。

要は、「速く・安全に・後悔が少ない契約」にお金を払う。ここが見えないと、「クリックして内見連れてってもらうだけ」＝高いに見える。

手数料が半額・無料になる時（正しく“あり得る”ケース）

管理直物件／自社企画物件：紹介～契約の効率が高く、借主側を無料にできることがある。
AD（広告料）やキャンペーン：貸主からの広告料（AD）で仲介の収益が成立し、借主手数料を抑える設計。ただしADの扱いはルールあり（後述）。
長期空家等の特例：上限引上げは貸主側のみ＝借主手数料を上げる根拠にはならない。

AD（広告料）と“バイアス”の話――ここは透明に

ADは貸主が仲介へ支払う報酬。金額上限は法の“手数料”とは別枠だが、通常の広告費を超える名目で乱用し、手数料の上限超過を覆い隠すのはNG。業界団体も明確に注意喚起している。

また、ADの有無で紹介姿勢にバイアスがかかるのは借り手にとって最悪だ。ADの多い物件をいい物件とは定義せず真にお客様にとっていい物件のご紹介。「いい物件＝紹介、悪い物件＝黙る」にならない仕組みにしている。

当社の開示ポリシー

手数料の根拠：国交省ルール準拠。借主負担は0.5ヶ月＋税を上限（了承を頂く場合のみ1ヶ月＋税）。図面帯や概算見積もりにて事前に説明
無料/半額の条件：貸主負担・管理直・キャンペーン等。案件ごと。
見送り提案：眺望/騒音/離隔などデメリットは先に開示。「勧めない」提案もする。
後工程の責任：申込〜審査〜契約〜鍵渡し〜初期不具合までの導線説明。

借り手のチェックリスト（5つ）

① 手数料の説明が条文ベースか？（合計上限1ヶ月＋税／一方0.5ヶ月＋税原則／了承時の取扱い）。
② 無料・半額の根拠が明記されているか？（貸主負担/管理直/CP/ADなど）。
④ マイナス情報を先に出すか？（音・光・動線・電波・搬入）。
⑤ 申込後の段取りが具体的か？（審査～鍵までの工数・必要書類・所要日数）。

FAQ

Q. 借主は必ず0.5ヶ月＋税を払うの？ いいえ。下限はなく、無料・半額の設計は合法。どちらか一方から1ヶ月＋税まで受領できるのは当人の了承がある場合に限る。

Q. 「長期空家等」の特例で、借主の手数料も上がる？ いいえ。貸主側の上限を広げる制度。借主負担の上限は従来どおり。

Q. AD（広告料）が高い物件は勧められやすい？ 運用次第となります。

免責

本記事は公開情報に基づく一般的な解説であり、法的助言ではありません。制度や運用は改定されることがあります。最新の一次情報（国交省・各業界団体・契約書）をご確認ください。▲ページ上部へ

パークアクシス文京本郷

“新しい本郷基準”。同シリーズ（本郷の杜／文京ステージ）と比べて何が良い？

2025年竣工・全146邸。丸ノ内線・大江戸線「本郷三丁目」徒歩6分、春日徒歩6分、後楽園徒歩9分の“3駅6路線圏”。ラウンジ等の共用も整えた最新世代のパークアクシスです。この記事では、同ブランドの先行棟「本郷の杜」（2005）と、文京区の「文京ステージ」（2005）を引き合いに、住み心地の違い・選び方を直球で整理します。

この棟のハイライト（3つ）

1) 立地バランスが強い：本郷三丁目×春日×後楽園の三角

丸ノ内・大江戸・三田・南北の主要路線に徒歩10分内。都心東側の移動が軽い＝毎日の“時短”に直結します。

2) 2025年竣工の新世代仕様×共用

2025年5月竣工のRC造8階・全146戸。シリーズらしいラウンジ等の共用を整え、1DK〜3LDKまで32タイプを展開。単身〜ファミリーまで「同一棟で住み替え」しやすいプラン構成です。

3) “シリーズ力”の安心感（管理・防犯・基本装備）

オートロック／宅配BOXなどの日常装備は当然として、シリーズ全体の「防犯・運用の地力」が選ばれる理由。プレミア物件群の運用実績が厚いのも三井系ブランドの強み。

シリーズ比較：文京本郷 vs 本郷の杜 vs 文京ステージ

比較軸	文京本郷（2025）	本郷の杜（2005）	文京ステージ（2005）
所在地	本郷5-5-18	本郷7-2-11	水道2-4-12
最寄り	本郷三丁目6分／春日6分／後楽園9分	本郷三丁目1分（丸ノ内・大江戸）	江戸川橋5分（有楽町）
規模・構造	RC造 8F／146戸	RC造 14F／中規模	RC造 11F／中規模
竣工	2025年5月	2005年11月	2005年9月
共用	ラウンジ等（新世代の意匠・仕様）	内廊下&ホテルライク演出の記載	ベーシック（敷地内ゴミ置場等）
向いている層	新築志向／複線アクセス重視／単身～ファミリー	駅1分の利便特化／コンパクト中心DINKS	神楽坂～飯田橋寄りの動線派

現地で効くポイント（シリーズ横断の所感）

駅力×乗換え力：「本郷の杜」は駅1分の爆速立地。ただし丸ノ内・大江戸へ特化。「文京本郷」は春日・後楽園まで拾え、三田・南北ラインも取り込めるのが差。
“新築メリット”：断熱・サッシ・給湯・共用意匠などの体感性能は2025年世代が有利。一方で賃料レンジは上がるので、同面積の費用対効果は要比較。
生活圏の違い：「文京ステージ」は江戸川橋・神楽坂サイド。「文京本郷／本郷の杜」は本郷三丁目～春日・後楽園寄り。週末動線（買物・外食）が変わります。

物件概要（設備入り）— パークアクシス文京本郷

物件名	パークアクシス文京本郷（Park Axis Bunkyo Hongo）
所在地	東京都文京区本郷5-5-18（住居表示）
交通	丸ノ内線・大江戸線「本郷三丁目」徒歩6分／大江戸線・三田線「春日」徒歩6分／丸ノ内線・南北線「後楽園」徒歩9分
構造・規模	RC造地上8階
総戸数	146戸
竣工	2025年5月30日
プラン	1DK〜3LDK（全32タイプ）
設備（室内）	システムキッチン／浴室乾燥機／独立洗面台／温水洗浄便座／エアコンほか（タイプにより異なる）
設備（共用）	オートロック／宅配ボックス／エレベーター／ラウンジ等

出典：棟公式／プレス／仲介各社の建物ページ。

周辺環境（徒歩目安）

文京ガーデン（春日・後楽園口）：商業・医療・オフィス集積。日常の用が一箇所で片付く。
小石川後楽園：気軽な散策圏（約1.3km）。
学区：本郷小学校など（近接表示あり）。

内見チェック（シリーズ横断で見る3点）

音×窓：幹線・交差点・学エリアの生活音の乗り方は時間帯差が大きい。
梁の出と家具計画：2025年世代は梁回避の工夫が効いているプランも。ダイニング位置で“抜け”が変わる。
ラウンジ運用：稼働時間・混雑帯・Wi-Fi/電源を実測。ワーク用途があるなら体感は必須。

FAQ

本記事は公開情報に基づく概要です。仕様・条件は住戸により異なります。徒歩分数は80m=1分換算。最新の一次情報をご確認ください。▲ページ上部へ

Q. 「本郷の杜」との一番の違いは？ 駅距離は本郷の杜（1分）が最強。一方で文京本郷は路線の選択肢が広い（春日・後楽園も近接）＋新築世代の設備/共用が魅力。仕事の動線重視なら文京本郷、駅チカ一点突破なら本郷の杜の評価が上がりやすい。

Q. 文京ステージと迷う理由は？ 生活圏が違う（江戸川橋・神楽坂寄り）。神楽坂カルチャーや有楽町線ルートが刺さるならステージ側、文京本郷は本郷〜後楽園のビジネス寄り・多路線が刺さる。